商铺投资诀窍多多

 要在商铺投资中稳健获利而不是堕入陷阱，这就十分考验投资的经验和眼光，记者在采访专业人士中了解到，商铺投资可谓窍门多多。

总体来看，商铺的价值首先是决定于所在地段的商业价值，其周边辐射的人口数量、交通方便程度、周边的规划配套等等，都将影响到商铺的投资价值。但我们也看到，同在广州千年商业中心、人流如织的北京路，有些商铺日进斗金，有些商场却因定位不准、运营管理不善而令当初斥下巨资的投资者度日如年，相反一些看似偏远的小区商铺却令投资者获益颇丰。

中原地产商业物业组高级研究员吴昕分析，商铺其实划分为大型商业中心、临街商铺、专业市场和小区商铺等不同类型，而每一种类型的商铺都有不同的特点，在投资各类商铺时，还需进行深入研究分析。

一般而言，临街商铺相对风险较小，只要所临的街道人流量较多，其出租和经营一般就比较正常，收益较为平稳。社区商铺也具有较平稳的特点，一般小区商铺售价不太高，如果小区的人口足够多，周边的商业网点又不太发达，那么小区商铺就承担了小区人口许多日常消费的功能，投资这类商铺可获稳定回报。

大型商业中心、主题商场和专业市场则相对而言收益和风险都较大，因为商铺的价值是随着该商业中心、专业商铺的兴衰而一荣俱荣、一损俱损。投资这类商铺除了考察该商业中心的地段价值之外，还需深入考察发展商的实力和诚信度，商业中心的市场子定位精准与否，发展商的商业运营能力，主力旗舰店的进驻和搭配情况等等方面。

个人商铺投资首选临街店

如今，形形色色的商铺蜂拥而起，社区商业、商业街、大型购物中心、商场等，不一而足。个人投资者最关心的是，究竟何种业态是理想之选，何种投资能最大限度的降低风险。

选择熟悉的区域

作为个人投资者而言，进行详细的市场调查与分析是一项比较困难的工作。单纯依靠发展商的市场报告又具有片面性或诱导性,因此投资者应当首选自己比较熟悉的区域。

熟悉市场、了解市场是一个投资者首要的任务，不能盲目跟风，别人说这个商业项目好，投资回报高就轻易把钱投进去。如果去一个不熟悉的区域投资，就应该通过住在那个区域的朋友、同事等认识的人了解情况，或者可以借助第三方咨询公司作的市场报告了解市场。通常而言，第三方的市场报告比较客观，更加符合市场的实际情况。商铺购买以后只有租出去才能得到收益，所以在购买之前要预先对可能的业态及各种业态的租金进行预测。

普通街面店优于大型商业设施

个人投资者的首选应该是普通的街面店而不是大型的商业设施中的店面。统一经营与管理是大型商业设施成功的先决条件，因此如果要购买大型商业设施中的店面，投资者就需要接受一些条件，如在购买的同时约定在规定的时间(简称返租期)内将商铺委托给指定的管理公司统一管理、统一经营，而投资者将获得固定的投资回报率。且不论投资回报率是否能够保障，但这种方式有以下缺点：

经营成功的商业项目是在不断升值的，租金自然也会逐年调整。在固定的回报率情况下，投资者将不能享受未来的升值空间；投资者需要将一部分收益交给管理公司作为管理费。在目前较为不规范的市场中，管理公司的运作很难做到透明化，投资者处于劣势；返租期之后的投资回报率无法得到保障。如果届时管理公司撤走，众多的投资者需要达成一致，聘请另外一家管理公司，这一过程对投资者而言是非常严峻的考验。即使管理公司继续运作，回报率也很难达到最初的固定回报率的水平。

投资普通的临街店则不会有以上问题。临街店投资者将拥有绝对的控制权，能够灵活地选择租户，根据市场调整业态。投资者可以聘用专业的代理公司代为寻找租户，也不会浪费太多时间在管理方面。并且在投资临街店的过程中，价格是由租金决定的，不像承诺固定回报率的商场，其价格会含有一定的水分。

选择合适的面积，量力而行

投资者在选择商铺时应该根据市场的需要选择合适的面积，先判断何种业态(最好是两到三种)最合适，再根据业态选择合适的面积。避免购买太大或太小的店铺。太大则风险大，每平方米的租金相对较低；太小则缺乏灵活性，所经营的业态容易受到限制。投资者也需要注意商铺的各项硬件设施，如排烟、通风、上下水、天然气等是否能够符合未来经营者的要求。