商铺投资指南

 如何选择一个黄金地段是关键选择商铺，不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。

“位置、位置、还是位置”，这是业内人士提出的选择商铺的首要标准，进一步可解读成“所选城市在全国的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。而只有零售业蓬勃的城市，商铺才值得投资。

与商场里的商铺相比，临街商铺无疑更具优势，它意味着拥有更多客流。反之，商城里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力，设计和管理上的失误都会直接影响商铺的投资价值。

很多消费者存在一个误区，认为越靠近城中心位置越好，事实却并非如此。有些临着城市的快速路让人群不便在此停留，商街门前也没有足够的行人步行空间，客流的缺乏会使处在这种地段的商铺产生高空置率。地理上的好位置不是绝对的，还要考虑其能否留住客群，毕竟，“消费群体的存在才决定了商铺价值。”

为什么LV等世界顶级品牌的旗舰店选择开在国贸而不是王府井大街？答案很简单：王府井的主流消费是旅游消费，消费群体是全国各地来京旅游的人们，整体消费力偏低，而国贸是全北京跨国企业集中度最高的地区，它的消费群体主要由CBD白领精英组成，高档次的品牌商业自然成为主流。

虽然好的地段是商业成功的绝对前提，但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体，也是选择商铺的大忌。

计算商铺投资回报率有技巧

评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率，而它的算法并不深奥。业内人士介绍，能否实现发展商预期的投资回报率，只需要把几个环节串连起来进行计算。

先选好地段，在理解了这个区域的主流消费群体之后，判断区域的主要业态，再回过头来看一个商铺的价格，按12年收回成本来计算租金，看看这样的租金水平对应的业态能否承受，如果租金价格不能为区域的主流业态所接受，那么很可能造成铺位空置，投资回报自然无从谈起。“帮商铺的承租人算算账，租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱，推算他能承受的租金，看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。”只要是街铺就有升值的空间，但选择的依据是，承租人的账能不能算得过来，这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。

街铺是明智的选择

有关统计数据显示，一般经营稳定的商场商铺收益率在6％至9％之间就比较乐观，但街铺的收益会在15％至17％左右的收益。

街铺收益已经成为各地地产投资财富的重要来源，特别是街铺，它成了投资的香饽饽。在街铺稀缺的情况下，商场成为挑动深圳资本的起搏器，商铺投资成为深圳商业经济的催化剂。从最早的产权式商铺到主题式商铺、再到Mall商城、物流中心，商场虽然规模越做越大、数量越来越多、门槛越降越低，但是商铺的风险却越来越大，商铺与街铺的价值差距迅速再次拉大，正如当年的东门老街的“门面”、华强北的“底铺”一样。

专业市场是明智的选择

专业市场在对区域业态的深入研究基础上，对零散商业的深度整合，具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。

与零散市场相比，专业市场的投资优势是显而易见的，无论在投资收益，还是投资风险、经营特点、市场影响、区位依赖、商铺之间的差异、品牌塑造、消费习惯等均具有明显“比较优势”。

在现实市场中，零散市场的“铺差”（不同铺位之间的价值差异）是极其明显的，即便是一路之隔或紧邻的两个商铺，价格天渊之别是常见的事情，比如东门某铺位曾创下28万元／平方米的天价，而其相邻的商铺却大打折扣。专业市场的“铺差”就大大弱化，它更强调平均利润和长期收益。

更重要的是，专业市场强调的是“共势”，投资收益共同形成并且相当稳定，共同分摊投资风险；经营相对稳定，业态固定并且具备规模优势；受市场影响程度相当低，区位影响程度相对较弱，专业市场品牌塑造容易，有助于维系忠诚客户、重复消费和口碑传颂。