运营难 中小投资客投资小户型散售商铺需谨慎

多年来，商业地产发展稳健，四月份“新国十条”出台后，住宅市场的投资受到了抑制，但对于商业地产的影响较小，藉此引发了众多投资者投资商业地产的热情。商业地产投资须谨慎，综合考虑，审慎权衡才是明智之举。

商业地产热的背后，也曾经不乏失败的案例：“旺铺”空置、开发公司起诉租户拖欠租金、招商不善……到底什么样的商铺适合投资呢？

商业地产是以租金收入为主要收入来源的长期房地产投资品种，商业地产在经营过程中，会根据市场的变化来不断调整和改善业态，主动符合市场需求，这是一个长期的过程，而这个过程，实际上是商铺本身不断升值的过程

调控政策的出台，各地楼市商品住宅销售面积下降了大约三成，但在商业地产市场，销售却出人意料地火爆。对于个人投资者来说，在限贷、限购的前提下，投资商业地产，似乎是一个本能的选择。购买第二套住房的门槛提高后，已经等同于购买商业地产的标准。但是投资商业地产，极少能够借助按揭贷款，如规定首付在五成以上，无法享受到优惠利率，以及贷款年限只有5—10年，这些都对投资者提出了更高的资金要求。因此，投资商业地产项目，投资者还是应该谨慎再谨慎。

网友应尽力避免大部分散售的商业项目，因为这种拆散销售,出现了业权分散的情况，一旦出现问题,所以很容易发生纠纷。一方面,不能保证业态的合理搭配,开发商不能对业态进行统一的管理和布局。另一方面,在分散的产权商铺里,业主对租金的期望值不一样。这样就直接导致空置率比较多,影响整个商业的氛围,已经租出去的商铺经营业绩也不会理想，最后形成了一种恶性循环。

商铺有风险，入行需谨慎。业内人士曾分析说，一个商业项目运营的成败，在于开发商对物业完全分割出售，没有考虑后期统一规划、招商和管理。还有，由于前期急功近利销售，后期租户的商铺经营不善，租户拒付租金，萧条冷落的商铺间，“房东”与“租户”闹得却是沸沸扬扬。商铺投资选铺很关键。

若投资不慎，只会造就下一个失败案例。到底什么样的商铺适合投资呢？像那些只对市场销售居住、办公物业、商业步行街及独立底商，大部分自持物业，70%左右的主力店及次主力店，其余30%小商铺由接手项目的商业管理公司管理租售事宜的商业项目，才能获取持有物业的长期收益。

急功近利的商铺销售，让许多投资者栽了跟头。

商业地产不同于住宅，具有独特的属性，它是主要依赖租金收益的长期投资品种，也正是这种独特的属性，使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说，投资商业地产，要掌握投资技巧，这样才能增大成功的概率。

商业地产的规模体量直接关系到这个商业项目的经营角色定位，它是定位于行业的领头者、追随者、补缺者亦或是挑战者，都与它的规模体量有关。投资者还要考虑商业的经营业态是否合适，是否符合整个大商圈的定位。

有强势品牌运营商入驻商业地产项目就可减小投资者的投资风险，在选择投资时，投资者关键要看强势品牌运营商是否在商业项目经营中起主导作用，是直接经营模式还是管理输出模式，也就是顾问形式。

因为商业地产本身的特性已经注定它是一种需要长期持有的投资品，像住宅一样通过短期的开发销售，只会加速其死亡，而不会给投资者带来任何收益。因此，为了保证后期管理顺利进行，适当的集中管理十分有必要。因此投资者在选择物业时，如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的（临街独立铺面除外），则应该三思而后行。